面倒でない節約生活

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【不動産投資】指値の入れ方についてまとめてみた

不動産購入をすすめていく際に疑問に思う事。

それは「指値ってどうやって入れればいいのか?」

 

特に根拠なく、自分に都合で決めてしまうと

仲介業者への説明も曖昧なものに。もっと上手い方法があるのでは?

 

そんな時に1つ参考にできそうな本を読んだので、

今回はそれを基に指値の入れ方についてザックリまとめてみた。

 

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全体的な流れ

本書によると、指値は以下の4ステップにて行うこととなる。

積算価値を算出する

収益価値を算出する

指値を算出する

買付証明書を提出する

 以下概要。 

 

積算価値を算出する

国だかなんだかで定められている路線価、再調達価格を利用して、

積算価値(土地と建物価値の合計)を算出する。

 

収益価値を算出する

当該物件に対し、金融機関はいくら融資するか?を算出する。

といっても実際に金融機関に融資申し込みするわけではなく、

大体の予想とする。

 

指値を算出する

積算価値と収益価値の算出が完了したら、

それらの数字をもとにして指値を算出する。

 

買付証明書を提出する

買付証明書に指値とその根拠を載せて、提出する。

根拠は「積算又は金融機関的な価値をもとにこれにしたで」って感じで。

 

具体的な手順

前項の具体的な手順について以下に載せる。(買付証明書提出以外)

 

積算価値を算出する

土地価値

 1.全国時価マップで相続路線価を調べる

 2.土地価値を算出する

土地価値 = 相続税路線価 × 土地面積

 

建物価値

 1.建物構造から該当する再建築価格を調べる

鉄筋コンクリート(RC)・・20万円/㎡
重量鉄骨・・・・・・・・・18万円/㎡
軽量鉄骨・・・・・・・・・15万円/㎡
木・・・・・・・・・・・・15万円/㎡

 

 2.築年数から耐用年数を調べる

鉄筋コンクリート(RC)・・47年
重量鉄骨・・・・・・・・・34年
軽量鉄骨・・・・・・・・・19年 or 27年
木・・・・・・・・・・・・22年

 

 3.建物価値を計算する

建物価値=再調達価格 × 延べ床面積 ×( 残耐用年数 ÷ 耐用年数 )

 

積算価値

積算価値 = 土地価値 + 建物価値

 

収益価値を算出する

 1.おおよそのNOI(純収益)を求める

NOI = 年間満室賃料 × 0.8(空室率)× 0.8(経費差引)

 

 2.借入期間(月)を算出する

借入期間(月) = (耐用年数 - 築年数)× 12

 

 3.返済金額(月)を算出する

返済金額(月) = NOI ÷ 12

 

 4.金利耐性テストを行う

  Luck-Of-Wise.comのローン計算機で借入元金を計算する。

  借入期間や返済金額は上記数字、金利は最悪のパターンである6%とする。

   

  ここで算出された借入元金=収益価値となる。

 

指値を算出する

算出された積算価値、収益価値を比較して、パターン別に対応を行う。

 

積算価値 > 売値 > 収益価値の場合

 →収益価値を指値とする。

 

収益価値 > 売値 > 積算価値の場合

 →積算価値を指値とする。

 

ようするに、低いほうを指値として利用することになる。

ちなみに残りのパターンについては以下となる。

 

売値 > 積算価値、収益価値の場合

 →ゴミだから買わない。

 

積算価値、収益価値 > 売値の場合

 →指値なんぞせずに普通に買え。

 

数字は割とざっくり出したけどいいのか?と感じるところだが、

重要なのは正確さというより根拠があるという事実そのもの。

 

自分の中に一本芯があるかないかで交渉における態度も

大きく変わってくると考える。

というか仲介業者に突っ込まれたとき、根拠がなければなにもいい返せない。

   

まとめ

指値についてまとめてみた。

 

私自身この手法を試したことがないため、有用性はよくわからない。

というか私が売主だったら、「積算価値とか収益価値とかそんなん知らん」

っていいそう。

 

通じるとしたら、売れ残って売主が弱気になってきた物件だろうか。

全てに通じるものでなく、あくまで手法の1つと認識しておくのがよいだろう。