不動産投資本における良書の見分け方を発見した（続き）
前回、不動産投資本における良書の見分け方を紹介した。
thriftinstitution.hatenablog.com
今回はその続きとして、「結局何時いくらで物件売ればいいの？」
という点について自分なりのポイントをまとめてみた。
ポイント１：譲渡所得税
不動産を売って儲ければ税金をとられることになるが、その税率は
売却タイミングによって異なる。
・売却した年の1月1日時点で所有期間5年以下（短期譲渡所得）：約４０％
・売却した年の1月1日時点で所有期間5年超（長期譲渡所得） ：約２０％
２０％の差はデカすぎるので、最低でも6年は売るのを待ちたい。
ポイント２：減価償却期間
「建物」を買った場合、かかったお金は費用として計上できるのか？
答えは出来る。（ちなみに「土地」はできない）
ただし一括ではなく、特定の期間（減価償却期間）に分割して計上する。
逆に言うと、その期間が終われば費用計上が減る→税金が増える
ので、ここが１つの売り時になると思う。
減価償却期間は耐用年数を基に算出する。
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耐用年数（法律で決まってる）
・木造 ：22年
・軽量鉄骨（骨格材3mm以下）：19年
・軽量鉄骨（骨格材3mm超） ：27年
・重量鉄骨：34年
・鉄筋コン：47年
減価償却期間
・築年数＜耐用年数
減価償却期間 ＝（耐用年数－築年数）＋（築年数×２０％）
・築年数＞耐用年数の場合
減価償却期間 ＝ 築年数×２０％
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例えば築１０年の木造建物を買ったら、１４年後までには売りたい。
減価償却期間 ＝（２２年－１０年）＋（１０年×２０％）
＝１４年
耐用年数切れの建物を買ったら？
例えば築２３年の木造を買った場合、減価償却期間は４年になるが、
ポイント１に則って６年は待ちたい。
ポイント３：大規模修繕
アパートだったら屋上防水・外壁塗装・設備交換を10～15年毎に
やる必要があるが、数百万円かかったりして収益に大きな影響を及ぼす。
それを踏まえると、大規模修繕直後に売却するのはもったいないと思う。
（最近大規模修繕やりました！を売り文句にするのも有りだけど…）
個人的には、大規模修繕をやった後はしばらく保有して、次の修繕まで
多少余裕があるくらいの段階で売りたい。
あんまりギリギリだと旨味が無くて売れなさそうだし。
ポイント４：過去の取引実績
売却価格については過去の取引情報を参考にしたい。
以下で調べられるので、売る前にチェックする。
というか買う前にもチェックしときたい。www.land.mlit.go.jp
でもこれ築年数が載ってないから過信はできないか。
（追記： 普通に載ってた。自分の節穴アイに驚きを隠せない）
ポイント５：利回り
売った時、売却益コミコミで出来れば年利１０％欲しい。
年利５％程度だったらインデックス投資 or インフラファンド投資やれば？
って思ってまう。手間もかからないし。
thriftinstitution.hatenablog.com
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ちなみに、いつ売れば利回り何％か？について、私は物件購入前に
シミュレーションツールを使って調べてる。（数字はざっくりだが）
まとめ
「売却に正解はない。それぞれの物件毎に異なる」と言って
お茶を濁すのは簡単だ。
しかしそれでも何か基準は欲しいので、どんな物件だろうと共通して
考慮すべきであろう点をまとめてみた。
売却についてさっぱり分からん！って人の参考になれば幸いだ。
